Vem ska bygga åt allmännyttan? Har vi kapacitetsbrist eller är det en fråga om byggbranschens produktivitetsutveckling i alla led? Att det finns vilja att bygga nya bostäder bland de kommunala bostadsföretagen råder det inget tvivel om, men hur säkerställer vi att det finns entreprenörer som kan lämna konkurrenskraftiga anbud?

I takt med ett generellt ökat bostadsbyggande får vi signaler om fortsatta prisökningar och även signaler om få eller i några fall inga anbud i allmännyttans upphandlingar av nyproduktion av hyresrätter. I rapporten ”Allmännyttans upphandling av bostadsbyggande” framgår det att i 60 procent av allmännyttans upphandlingar har antalet anbud varit fyra eller färre, och i nästan 20 procent har endast en eller två anbudsgivare anmält sig.

Det är fler än bolagen i allmännyttan som vill öka byggandet i Sverige och alla slåss om samma resurser. Detta kan vara det som stjälper de högt ställda ambitioner som finns för att möta den akuta bostadsbristen. Enligt SABO finns det i dagsläget endast två genvägar för att förbättra situationen: En större andel av det som byggs behöver byggas inom resurseffektiva typhuskoncept, alternativt att vi förbättrar både kapacitet och konkurrensläge genom att få hit fler utländska entreprenörer som kan ta ett totalentreprenöransvar.

Mer behövs och kan göras för att ytterligare korta ledtiden, öka produktiviteten och sänka priset för nya bostäder. Jag är helt övertygad om att Sveriges byggindustri kan göra skäl för sitt namn och bli mer industrialiserad. Därför måste regelverk och arbetssätt genomlysas för att se vad som hindrar och vad som skulle kunna underlätta för och uppmana till ett ökat industriellt bostadsbyggande.

I januari presenterade regeringen idén med typgodkända hustyper, en mycket bra idé och något jag tror på. Ett typgodkännande skulle förenkla plan- och byggprocessen och leda till en fortsatt industriell utveckling i byggbranschen. Konkret skulle kommunens tjänstemän, vars uppgifter är att granska så att bostäder följer regler för tillgänglighet och brandskydd, bara behöva granska det som är unikt. Det som är likadant och redan godkänt ska rimligtvis inte behöva gå igenom den processen igen, vilket är fallet idag. Allmännyttan bygger prispressade, standardiserade flerfamiljshus. Med en modell med typgodkännande skulle vi kunna bygga mer men det skulle även underlätta för en ökad nyproduktion av småhus, så kallade ”kataloghus”.

Potentialen är mycket stor och tiden är helt rätt eftersom varje ny bostad är efterlängtad och vi redan idag har stora problem med nyckelresurser. Exempel på sådana är projekterings- och projektledare, för att inte tala om plan- och bygglovshandläggare. Detta är resurser som är kritiska för ett ökat bostadsbyggande och som skulle frigöras vid ett ökat nyttjande av redan färdigprojekterade bostäder och ett typgodkännande.

Det industriella byggandets största hinder – den detaljerade detaljplanen – adresseras i en statlig utredning. Professor Thomas Kalbro har överlämnat betänkandet i planprocessutredningen (SOU 2015:109) och det är intressant läsning för den som önskar fler bostäder i Sverige. Idag så efterfrågas allt fler bostäder med hög kvalitet och standard till en hyra som är rimlig för en normalinkomsttagare. För att kunna möta denna ökade efterfrågan med lönsamhet för både kommun, byggherrar och byggföretag krävs ett ökat industriellt byggande och ökad konkurrens. Någon annan lösning finns inte.

Ett byggande med standardiserade byggsystem och rationella byggmetoder som säkerställer upprepningseffekter och minskar kostsamma kvalitetsbrister och rena byggfel hindras idag effektivt av detaljerade detaljplaner som till exempel reglerar materialval och fönstersmygar, takvinklar och exakta mått för både längd, bredd och höjd. Planprocessutredningen konstaterar bland annat ett de detaljerade detaljplanerna, som drivs av kommuner för att säkerställa kvaliteten i den slutliga produkten, både tar längre tid att ta fram och att när de slutligen vinner laga kraft ofta inte längre matchar marknaden. Antingen har behovet och efterfrågan förändrats eller har mer kunskap om projektet, som växt fram under detaljplanens framtagande, gjort detaljplanen omöjlig att bebygga då den inte har någon flexibilitet!

Utredarens förslag gällande detta är att detaljplanen inte ska reglera något annat än minimum, det vill säga det allmänheten och sakägare enligt lag har rätt att kunna tycka till om. Utredaren går även så långt att det föreslås att det ska bli förbjudet att reglera till exempel färgsättning eller materialval i en detaljplan. Hur blir det då med kvaliteten? Utredaren ser inga problem med att kommunen kan säkerställa kvaliteten i ett senare skede, framförallt eftersom de flesta bostäder byggs på kommunalt såld mark. Som exempel lyfts Örebro fram, där i princip alla markanvisningar sker efter det att en detaljplan har antagits och fått laga kraft. I kommunens riktlinjer för markanvisning sägs inledningsvis: ”I syfte att vara snabba och att skapa detaljplaner som har flexibilitet för framtiden, men ändå ha kontroll över vad som byggs när kommunen säljer mark, har Örebro kommun utvecklat en egen modell”. Försäljningen är indelad i flera steg för att kommunen vill: 1. Säkerställa att marken bebyggs. 2. Undvika markspekulation och hålla nere markpriserna. 3. Kunna påverka byggnadernas utformning och bostädernas upplåtelseform.

Modellen med markanvisningar på grundval av en färdig detaljplan innebär att planen inte kan anpassas till ett specifikt projekt. Planen måste därför ha en relativt låg detaljeringsgrad och ofta begränsas regleringen av kvartersmark till bostäder, handel och kontor med två till sex våningar. Planprocessutredningens förslag till arbetssätt, som i hög grad bygger på hur flera kommuner redan gör, skulle säkerställa både en snabbare och mer produktiv detaljplaneprocess och ett ökat bostadsbyggande. Dessutom skulle det medge en ökad möjlighet för byggföretag med industriella koncept att i mycket högre grad konkurrera om att bygga bostäder på fler detaljplaner.

Kombinationen med ökad konkurrens och att fler byggföretag tillåts uppföra flera projekt med sina industriella koncept leder till högre kvalitet, lägre kostnader och ökad produktivitet. Utredningen berör flera åtgärder och kan läsas här.

Harmonisering av byggreglerna är ett gigantiskt arbete, men kanske kan vi ta en genväg? Långsiktigt är vi flera aktörer som gärna ser att vi har samma lagstiftning gällande bostadsbyggande i de nordiska länderna och framgent även inom EU, men resan dit är lång. Det finns dock en genväg att gå …

Alla nordiska länder har på något sätt undantagsregler för små bostäder eller studentbostäder. Det borde därför vara betydligt lättare att helt enkelt harmonisera dessa undantagsregler. I ett första steg ser vi till att samma studentmodul – exempelvis en modul på 20 kvadratmeter – är laglig att bygga i alla de nordiska länderna. Då skulle den gemensamma marknaden, som då blir betydligt större än de nationella marknaderna, ge betydligt bättre förutsättningar för de aktörer som har en bra produkt. Med en gemensam marknad kan volymerna byggas av den som gör det bäst och mest kostnadseffektivt på den plats där det är billigast – och sedan fraktas dit de får bäst betalt.

Det överliggande målet är att möjliggöra en större konkurrens och nå en ökad kostnadseffektivitet, eftersom det är först då vi kommer att kunna bygga betydligt fler studentbostäder. Högaktuellt är även bostäder för nyanlända, vi kommer inom kort se ett stort antal bostäder på tillfälliga lov. Hållbart eller inte, nöden har ingen lag! Varför inte ta initiativ till att harmonisera lagstiftningen för tillfälliga bostäder inom EU? Sverige behöver dessa idag; nästa gång kanske vi har en naturkatastrof i Frankrike då våra tillfälliga bostäder kan nyttjas där. Att bygga bostäder i syfte att riva dem känns för en som jagar slöseri bakvänt!

Hos oss på Sabo tittar vi framförallt på kostnadseffektiviteten i byggandet, eftersom det är ett högt pris på bostadsbyggande och en senfärdig process som främst försvårar ett ökat bostadsbyggande. Vi tror på en ökad industrialisering för ökad produktivitet, där vi, med utgångspunkt att entreprenör och enskilda företag alltid kommer bedriva den för dem mest lönsamma långsiktiga verksamheten, har identifierat tre frågeställningar som vi måste adressera för att öka möjligheterna för att fler entreprenörer ska satsa mer strategiskt i syfte att nå en ökad industrialisering:

1. Vad finns det i lagstiftningen som försvårar för eller skulle underlätta för entreprenörer att gå mot industrialisering?
2. Vad är det i branschstandarderna, såsom AMA eller miljöklassningar, som motverkar en sådan utveckling?
3. Vad kan beställarna ändra i sina upphandlingsstrategier för att ge entreprenörerna de förutsättningar som krävs för att gå mot industrialiserat byggande?

Det finns mycket att göra inom alla tre områden, men för att göra det ekonomiskt lönsamt med en kostnadseffektivare produktion måste vi ändra flera förutsättningar i branschen. Först därefter kan vi som beställare ”pusha” producenterna. Vi vet alla att en repetition av produkter ger högre effektivitet och kvalitet, men det är något som inte kan utnyttjas fullt ut inom byggsektorn, mycket på grund av dagens arbetssätt och regelverk som är projektfokuserade istället för produktfokuserade.

Samtidigt är det just ökad effektivitet som vi behöver. I år produceras cirka 30.000 bostäder, vilket vi har gjort de senaste tre åren medan vi nu ser ut att kunna glädja oss åt prognoser på cirka 50.000 byggstartade bostäder. De 30.000 bostäderna färdigställs av 320.000 verksamma personer inom byggindustrin och vi ligger i kapacitetstak. Under miljonprogrammet producerades 100.000 bostäder per år av 350.000 verksamma. Vi kommer inte att bli fler eftersom det är fler som går i pension än som kommer in på arbetsmarknaden medan bostadsbehovet ökar. Vi måste helt enkelt öka produktiviteten för att kunna öka volymen och det kan vi göra endast genom att förändra förutsättningarna.